空き家問題に特化した法律
『空き家対策特別措置法』が平成27年2月に施行されました。
一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。
空き家の問題が大きくなってきております。空き家問題について掲載してきたいと思ます。、
今回は、空き家問題の現状 について
空き家はどのくらい増えているのか？
総務省統計局では、5年ごとに住宅・土地の統計調査を公表しており、その推移を確認することで、空き家がどのくらい増えているのか知ることができます。
・空き家率の推移
全国の空き家率は増加の一途で、平成25年においては空き家数が820万戸、空き家率が13.5%となりました。5年前に比べると、空き家数は63万戸の上昇、空き家率は0.4%の上昇です。
・空き家の種類別割合とその推移
空き家の種類別割合でみると、二次的住宅、賃貸用住宅、売却用住宅の割合はいずれも減少傾向にあるのに対し、その他に分類される空き家の割合が増えました。
この傾向は、問題とされるその他の空き家に、対策が必要なことを裏付けています。
・空き家問題は地方に限らない
空き家率は地方で高くなっていますが、空き家数に注目すると、人口の多い地域で多くなるのは当然で、大都市を含む都府県の空き家数は次の通りです。
| 都道府県 | 空き家数 |
| 東京都 | 817,100 |
| 神奈川県 | 486,700 |
| 愛知県 | 422,000 |
| 大阪府 | 678,800 |
4つの都府県を合計すると、約240万戸の空き家が存在します。
全体が820万戸ですから、4都府県で約29%にも達し、対策が急がれるのはむしろ都市圏であるとわかります。
・空き家問題はマンションでも
株式会社東京カンテイの調査によると、平成26年のマンション化率※は、全国平均で12.08%、最もマンション化率が高い東京都では26.38%でした。
※マンション化率とは、総世帯数に占めるマンション戸数の割合
住宅の既築戸数が飽和しているのですから、将来の世帯減少でマンションでも空き家が増え、いつかは建て替えや除却（解体）を必要とするのですが、マンションの場合には、戸建と異なる独特の事情を含んでおり、空き家問題をさらに複雑化させています。
・マンションの建て替えや除却は難しい
マンションは朽ちた戸建の空き家と異なり、構造が頑丈で自然倒壊は考えにくいですし、管理組合の運営が適正なら、修繕積立金で必要な修繕が行われているはずです。
したがって、周辺に与える危険性での問題は小さいのですが、老朽化したマンションは空き家の解消が難しく、なおかつ建て替えも除却もしにくい特徴があります。
大前提として解体・建て替え費用の負担問題はあるにしても、それ以前に分譲で区分所有権を持っている権利者との調整は、極めて難航するのが普通です。
法律上は、4/5以上による多数の決議を要し、建て替えに反対する一部の権利者に対しては、区分所有権の売り渡し請求をする流れです。
決議のための総会を開くにしても、空き家になっていれば、どこかにいるはずの区分所有者に議決権の行使（委任を含む）を依頼しなくてはならず、空き家になった理由が死亡によるときは、相続人を対象とするのでさらに面倒です。
このように空き家が多いマンションの建て替えは、合意形成から難問が山積みで、廃墟化していく様相が目に浮かびます。
一方の除却（解体）による根本的な空き家の解消ですが、残っている住人の抵抗に合うのは必至で、やはり思うように進むはずもありません。
マンションでは権利者1人あたりの土地面積が小さく、土地の資産価値は僅かです。
仮に修繕積立金で解体費用が足りるとしても、住むところを失い、解体後の土地が売れたとして僅かなお金を手に入れるくらいなら、古くて空き家が多いマンションとはいえ、住み続ける選択になるでしょう。
次回は、空き家問題の原因についてをとりあげていきたいと思います。
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