空き家問題に特化した法律
『空き家対策特別措置法』が平成27年2月に施行されました。
一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。
今回は、空き家問題の解決策について
空き家問題の解決に向けた対策
空き家問題に特化した法律『空き家対策特別措置法』が平成27年2月に施行されました。
一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。
では、この 空き家対策特別措置法 とは？
空き家全体の中で、特に危険度が高い空き家を「特定空家等」と定義し、行政の介入による対策に法的根拠を持たせています。
空き家が特定空家等に指定されてしまうと、
所有者は自己負担で早急に改善しなければ、行政からの強制対処（除却等）を求められることになり、土地の固定資産税に対する特例措置も外されて税負担が増す（最大4.2倍）ことになります。
空き家対策特別措置法の趣旨は、あくまでも自発的な空き家対策を促し、所有者に解決させようとするものですが、対策を講じない所有者を想定した規定もされています。
空き家対策特別措置法では、具体的に市町村が行う施策までは定めておらず、基本方針を示したに過ぎませんが、法律の制定で対策しやすくなったのは確かだと思われます。
また、空き家の放置を抑制する効果（後述する税制上の措置）が見込まれています。
条文で明記された空き家対策特別措置法の目的は次の通りです。
• 地域住民の生命、身体又は財産を保護する
•（地域住民の）生活環境の保全を図る
• 空家等の活用を促進する
• 空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進する
• 公共の福祉の増進と地域の振興に寄与する
これらの目的を達成するため、国が基本方針を策定し、市町村が空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めるとされました。
では、市町村は空き家対策として一体何を始めるのでしょうか？
■ 空き家の調査と現況の把握
市町村が何をするにしても、まずは行政区域における空き家の現況を確認しなければ、対策や措置を講じることもできないのは言うまでもありません。（逆に言えば把握しきれていないということです。） そのため、市町村が最初に行うのは空き家の所在と所有者の把握で、そのために必要な調査や情報の提供を求めることができると規定されています。 その上で、市町村は対策が必要な空き家を選別することになり、所有者に対して適切な管理を促進するため、情報の提供や助言その他必要な援助 を行います。 そして、特に対策が必要な「特定空家等」にみなされると措置が講じられます。
※ 措置の対象になる「特定空家等」とは？
空き家対策特別措置法には、 「空家等」の定義 を「居住その他の使用がなされていないことが状態である建築物とその敷地」 としています。しかし、この表現は基準になっていないことから、概ね年間を通じて使用されていないことが、指針として打ち出されました。また、特別措置法はすべての空き家を措置の対象にしておらず、
次のように周辺への影響が大きい空き家を「特定空家等」と定義しています。
· そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
· そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
· 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
· その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
措置1 解体の通告や強制対処が可能に
空き家対策特別措置法では、著しく保安上の危険となるおそれがある空き家、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。 強制対処はいきなり行われるのではなく、段階的な手順を踏みます。
1. 改善への助言と指導
最初に行われるのは、除却（解体）、修繕、立木竹の伐採等の助言又は指導です。 助言や指導を受けても改善しなければ、猶予期限を付けて改善するように勧告します。
2. 改善がなければ勧告
助言や指導、勧告ならば、まだ何もしなくて大丈夫だと思うでしょうか？ところが、勧告の対象になると、後述する固定資産税の特例対象から除外されます。 つまり、助言や指導の時点でイエローカードが出されていると思わなくてはなりません。
3. 勧告でも改善されなければ命令
勧告にも従わないと徐々に重くなり、猶予期限を付けて改善命令が出されます。 このとき、対象者には意見を述べる機会（意見書や意見聴取）が与えられるので、どうしても改善できない理由があるなら、この機会を利用して陳述できます。
4. 命令の次は強制対処
命令の猶予期限を過ぎても改善を完了できないと、いよいよ強制対処の対象になります。 もし、命令に従わない場合には過料（５０万円以下）を科され、さらに行政が代わりに措置を行うことが出来ます。 ここで気を付けなくてはならないのは、命令を受けて改善に着手すれば良いのではなく、 猶予期限までに改善を“完了”しなくてはならない点です。
改善命令を無視した場合、改善に着手しても不十分な場合、改善が猶予期限までに完了の見込みがない場合のいずれでも、市町村は強制対処が可能です。つまり、「改善しているフリ」は許されない厳しい規定になっています。 ちなみに、強制対処の内容は必要な改善なので、倒壊の危険がない空き家まで強制撤去するようなことはないですが、改善の費用は所有者負担です。所有者が負担できなくても、市町村が負担してその費用を所有者に請求します。
ただ、所有者が分からなくなる経緯は、相続時に登記変更の手続きが行われていないことも関係しています。相続の手続きを行わなくても、自動的に法廷相続人が次の所有者になるため、戸籍からそれを特定することはできますが、支払いに応じなかった場合はどうするのか？という問題は残ります。
措置2 固定資産税の特例対象からの除外
特定空家等に対する市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例（優遇措置）から除外され、土地の固定資産税が最大で4.2倍にも増額されます。
・住宅用地における固定資産税の特例
| 住宅の敷地 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 200㎡までの部分 | 1/6に軽減 | 1/3に軽減 |
| 200㎡を超える部分 | 1/3に軽減 | 2/3に軽減 |
※200㎡を超える部分は床面積の10倍が上限
ただし、土地の固定資産税が上がっても、家の固定資産税が相当に高ければ、使わない空き家を解体した方が、トータルの固定資産税が安くなる場合もあります。
次回は、【空き家の活用方法】をあげていきたいと思います。
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