空き家問題とは？ 増加の原因と対策・解決策について⑥空き家問題に特化した法律
『空き家対策特別措置法』が平成27年2月に施行されました。
一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。
今回は、空き家の活用方法について
空き家の活用方法
空き家を維持する為には、誰かに住んでもらうのが一番です。
果たして、
借りたい人は居るのか？
ボロボロの状態の住宅でも大丈夫なのか？
不安がたくさんあると思いますが、ボロボロの家でも、借りたい人はいます。
必ずしも家がきれいでないと借り手がつかないなんてことはありません。
例えば
・ボロボロでも家賃が安い方がいいという方。
・住まいをカスタマイズしたいという方
・手つかずの空間の方が好きな方 など
そのままの状態で貸し出すことも可能です。
また、借り手にどんな使い方をされるか不安があり、貸すのが心配という不安のある場合
借り手に勝手に改造されたり、建物を汚されたりすると困りますので、心配ならば賃貸借契約の 際にどこまで改造をしてもいいのか？
元の状態に戻すべき範囲を約束しておけば大丈夫です。
また、借り手が畳や、建具、便座など付け加えた場合、借り手は貸主に買取請求権利『造作買取請求権』がありますが、これは特約で解除ができます。
行使させたくない場合はあらかじめその旨を契約書にかいておけばいいのです。
ボロボロの状態の建物をきれいにしたいと思っても。。。
再建築が認められない場合があります。
主に、路地裏の家は、多くの場合立替えが出来ません。
幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には原則として建物の新築や再築は出来ないと決められています。これが、再建築不可物件です。
では、この場合どうしたらいいのでしょうか？
再建築不可の土地や建物は、他の物件に比べると資産価値が下がってしまいます。
ですので、解体せずに、改修し賃家などにして活用する分にはあまり不利はありません。
最近では、空き家問題を解決し、防災を促進するため、条件付きで認められる制度も生まれています。
耐震改修についてはどうしたらいいのでしょうか？
古い建物（昭和56年以前に建てられた建物）は、耐震性が低い可能性が高いです。
古い住宅の密集地や路地の連なる住宅地では、耐震改修をせずに放っておくのは危険です。
まずは耐震診断を受け、耐震改修の必要な倒壊可能性のある建物は改修しましょう。
行政機関多くでは、耐震診断や、耐震改修の費用の一部を補助する制度がありますので活用しましょう。
耐震改修の最も手っ取り早い主な工事としては、屋根の葺き替えです。
屋根を軽くするだけで耐震性能があがり、同時に雨漏り対策も出来ます。
初期投資を少なく済まし、賃家にするためには、
家を借主の資金で改修してもらう契約とし、全く手をかけない状態で格安で家を貸しだします。その借主の退去後は、改修がなされ設備の揃った住宅として家賃設定を上げて、再度貸し出すことが出来ます。
また、
その他の活用事例として
実例① 傷んだ空き家を、借り手主導で改修
実例② 祖父から継いだ空き家を、住人自ら工事（改修費用約300万円）
実例③ 最小限の準備で、空き家を居住用の賃貸物件に（貸主・設備点検）
実例④ 購入した空き家を大工棟梁に頼んで本格改修（改修費約50万円/坪）
実例⑤ 空き家歴15年、実働3時間の片付けで活用へ（市の補助90万円、家賃前払いの借主負担55万円）
実例⑥ 路地裏の空き家を、店舗兼住宅として再生(改修費約1000万円：所有者が負担)
※ 賃貸や売却も視野に入れて総合的な判断を
まだ使える家が残っているなら、賃貸することで借主が管理してくれますし、価格が下がる前に売却してしまうのも手です。
管理代行サービスは、一時的な引き延ばしにしかならないので、将来も見据えて空き家をどうするか考えるのは、所有者に突き付けられた課題です。
田舎では売主がなかなか見つからない点から、利益を出すつもりで売却を考えないこと、賃貸でも維持費をカバーできる程度の家賃で十分でしょう。
いずれにしても、現状を放置して事態が改善することだけはありません。
家には思い出が残っているので、なかなか思い切れませんが、残しておいても税負担が増える上に、強制対処となっては結局自己負担です。 早く手放すことで、周辺の同じような空き家との競合を避けられるメリットもあります。 また、解体して更地にしてしまえば空き家ではないのですから、所有者の管理責任は段違いに軽減され、同時に行政指導の対象から外れます。 特定空き家に該当すると思われる場合は、面倒なことになる前に、とりあえず補助を受けて解体しておくのも有効です。
■ 自治体の条例や解体費用の補助
空き家対策の実施主体である自治体は、空き家対策特別措置法の施行以前から、条例を定めて空き家対策を推進してきました。 あまり知られていないですが、従来からある住環境の整備事業としての空き家対策には、自治体から所有者への補助がありますし、国から自治体への補助もあります。 空き家である空き家ではないに関係なく、 損傷・老朽化が激しい住宅については、除却（解体）の費用を補助し、もし住居に困る住民が存在すれば、自治体が住宅を用意してまで転居させる整備が行われるほど、実は力の入っている事業です。 ところが、いくら老朽化しているとはいえ、個人の財産に対する公権力の介入は財産権の侵害にもあたりますから、早くから人口減少と空き家問題に気付いていた自治体でも、住環境の整備には大きな壁が立ちはだかっていました。 空き家対策特別措置法の施行は、空き家対策に法律上の枠組みを用意し、自治体の空き家対策にとって後ろ盾となっています。
■ 空き家バンクや自治体独自の取り組み
空き家の所有者にとって頭が痛いのは、空き家を活用したくても相手が見つからず、結果的には放置になってさらに傷んでくる現実です。 自治体にとっては、単に費用補助するだけでは目ざましい効果は得られず、一歩踏み込んだ施策によって空き家対策を進めていく必要性がありました。
そこで登場してきたのが、空き家バンクと呼ばれる地域の空き家へのマッチングサービスで、多くの自治体によって（もしくは自治体が委託して）運営されています。 空き家バンクの存在は、空き家を探している側にもメリットが大きいでしょう。 また、移住を考えている人に向けた空き家の開放、公共施設としての活用、福祉用途、観光分野など、その地域に必要な空き家の活用方法を考えた、自治体独自の取り組みも行われてきています。
■ 空き家管理サービスの増加
空き家の所有者にとって使っていない期間の管理は、空き家が遠隔地になるほど深刻で、かんたんな管理でも行くのが面倒というケースは相当数考えられます。 そこに目を付けた民間業者が、定期的な空き家管理サービスを提供するようになり、その数は増え続けています。 需要がなければ当然こうしたサービスが増えるはずもなく、空き家対策特別措置法の施行や、メディアが空き家問題を取り上げるようになったことで、空き家管理が重要であると認知され始めた影響なのでしょう。 費用は月1回の巡回で10,000円程度が多く、この金額を高いとみるか安いとみるかは、空き家の所有者によって異なります。 費用を惜しんで空き家管理を怠ると、やがては行政指導を受ける時代ですから、人によっては費用対効果が高いのかもしれません。
■ 民間団体などの取り組み
自治体だけではなく、財団法人、公益法人、NPO法人など、民間団体による空き家対策への取り組みや空き家バンクの運営もされています。 全国に多くの団体が存在するため、ここで紹介できるのはほんの一例に過ぎませんが、基本的に活動範囲が地域に絞られることから、小規模な団体も数多くあります。
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