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空き家問題とは?増加の原因と対策・解決策について②


 new 空き家問題とは? 増加の原因と対策・解決策について②

空き家問題に特化した法律
『空き家対策特別措置法』が平成27年2月に施行されました。
一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。
空き家の問題が大きくなってきております。空き家問題について掲載してきたいと思ます。、

今回は、

2. 空き家が増えると何が問題になるのか

 なぜ、空き家はいけない?のでしょうか。

空き家を放置すると・・・・危険です。
・ 気づかないうちに柱や天井が腐る
・ 正面から見てまともでも、裏側や内部は酷い場合もある。
などあります。
 
空き家を放置しておくとどうなってしまうのでしょう。
日本全国で空き家が増えていったとして、所詮は他人の家ですし、自分には関係ないと思うかもしれません。そして、自分にも何か災難が降りかからなければ、なかなか問題視されないものです。
ましてや空き家がもたらすマイナスの影響は、潜在的に含まれる要素で、空き家になったから絶対何か起こるとは限りません。
それでも国が動き出すくらいですから、緊急の課題であることは確かです。

①周辺への悪影響
徐々に傷んだ空き家は、次第に崩れ、倒壊の危険が増したり、屋根材などが飛散したりと、その敷地内だけの影響では済まなくなっていきます。
また、人がいないと害獣・害虫の温床になりやすく、やがて周辺へ拡散
最近頻繁に起こる、集中豪雨による浸水被害を受けてもそのまま放置されるので、極めて不衛生かつ危険な状態に変わってしまうのです。
さらに言えば、古くなった家は耐震性能も失われ、巨大地震に抵抗できません。
極端な例では、震災時に最初に倒壊して、重要な道路を塞いでしまうかもしれず、周辺住民の避難や救出に障害になる可能性すら秘めています。
ようするに、空き家を放置すると近所迷惑になりやすい要素が多く、地域によっては景観上の問題にも発展して、その影響度は大きいと考えられています。
 
②犯罪の増加
空き家があることで犯罪が増加するとしたら、まずは不法侵入や不法占拠です。
ただし、それだけでは所有者に対する不法行為なので周辺まで至りませんが、死角になった空き家の内部で犯罪が行われるようでは、周辺の治安にも影響しますし、安心して暮らすことができなくなります。
そして最も悪影響を与えると思われる犯罪は、空き家への放火の増加です。
最近は、空き家への放火がニュースで取り上げられることも多くなっています。
しかも放火犯は、連続して放火をする傾向が強く、空き家の多い地域は格好のターゲットになってしまうことから、朽ちた木造住宅は相当危ないと言えます。
日本の住宅事情では火災が起きると近隣への被害は免れず、近くに管理されていない空き家があるだけで、不安な時代になってきています。
 
③住宅市場の需給バランス悪化
現時点でも総世帯数以上に住宅は供給されており、供給が過剰な状態です。
しかし、地域の住宅数に合わせて人が集まるわけではなく、ある程度は過剰な状態でなければ、望んだ地域に住むこともできなくなってしまうため、“ストック”は必要です。
それでも、人口減少と世帯数減少が始まって、住宅が減らないとなれば、空き家が増えすぎて、住宅の資産価値が下がっていくかもしれません。
空き家が中古市場に溢れかえり、価格崩壊に繋がったとき、空き家ではない住宅の所有者も、その影響を大きく受けることになります。
 
空き家の特徴 懸念される悪影響
全体の傾き、主要構造の腐食 倒壊による被害
屋根・外壁の剥離 飛散による被害
設備、門・塀の老朽化 脱落や倒壊による被害
浄化槽の破損、汚水の流出 衛生上の影響
ごみ等の放置、不法投棄 衛生上の影響、害獣・害虫の増殖
景観計画に不適合 景観上の影響
窓ガラスの破損、門扉の破損 不法侵入の危険
植栽の不整備 害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響

 
次回は、空き家問題の現状をとりあげていきたいと思います。

 堀 行政書士事務所
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 E-mail irokawa@mth.biglobe.ne.jp

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2017-11-16 14:12:57

空き家問題とは?増加の原因と対策・解決策について①


空き家問題とは? 増加の原因と対策・解決策について①

空き家問題に特化した法律
『空き家対策特別措置法』が平成27年2月に施行されました。
一部条文の施行が留保されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。

空き家の問題が大きくなってきております。
空き家問題について掲載してきたいと思ます。、

では、まず

1. 空き家とは

空き家には種類があり、下記のように分類されます。
• 二次的住宅常時住んでいないが使っている)
• 賃貸用住宅(貸したいのに借り手がいない)
• 売却用住宅(売りたいのに買い手がいない)
• その他(用途がなく使われていないか分類不能)

これらの中で明らかに問題とされるのは、「その他」に分類される空き家です。
その他に該当する空き家には、 介護施設への入所で空き家になる場合や、所有者が亡くなって空き家になる場合などを含みます。

【空き家例】
人が住んでいなくて、倉庫として使っている → 空き家となります

なぜ空き家か?・・・・
建物管理が不十分であるからです。家は、使わないと傷んでしまうので人が使い続け、定期的に窓を開けて換気をし、電気水道ガスが問題なく使えるのかというメンテナンスをすることが大事。 人が住んでいれば、不具合に気づき、修理をすることができ小さな傷で済みます。 すなわち人が住んでいないと、この小さなメンテナンスの積立が難しいため家が傷みやすくなり、空き家問題が発生してきます。

空き家問題は田舎だけの問題ではありません。  
空き家対策特別措置法が施行された後、初めて行政によって取り壊しが行われたのも、神奈川県横須賀市の空き家でした。 大きな原因は、人口減少ですが、雇用が都市部に集中していることや、長寿命化による介護施設の利用増加、経済成長時期の時代に合わない制度、そして利権など、
さまざまな原因が絡み合っているのがこの問題です。 ただ、人口は減少していても世帯数はまだ増加しており、問題が深刻になるのはこれからと言われています。
その一方で国や自治体は対策を、民間企業は今後を見据えたサービスの提供を始めています。 もしあなたの親が持ち家やマンションを持ち、離れて住んでいるなら、いずれ相続する日が来ます。  

決して他人事ではありません。

次回は、空き家が増えると何が問題になるのか?をあげていきたいと思います。

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2017-11-08 15:54:26

経営事項審査 点数アップのポイント


経営事項審査 点数アップのポイント

■ 点数アップのポイント  としては、社会性(その他の審査項目)が狙い目になります

・労働福祉の状況
①ないと-40点の項目

 雇用保険と健康保険及び厚生年金保険
②あると+15点の項目

・建退共
建退共は公共工事において一定規模の工事を受注する場合にも必要になることもありますので加入しておくことをオススメします。

・退職金関係
これも制度を設ければ点数があがるものですので是非制度を創設してください。
なお、経営事項審査の基準日は決算日なので審査基準日までに設置しないと来期まで点数が反映されませんのでご注意下さい。

・法定外労災
これは保険会社の労災上乗せ保険です。
経営事項審査の加点対象となるためには条件がありますので、加入する際には経営事項審査で点数があがるのかどうか?をよく保険会社に確認して下さい。

・防災協定締結の有無
建設会社が直接地方自治体と防災協定を結ぶことはあまりないといえるでしょう。
一般的には地元の建設業組合や協会がその地元の地方自治体と協定を締結しており、その団体に加入することで実現する場合が多いと思います。

・法令遵守の状況
審査期間内に営業停止処分や指示処分をうけたことがあるかどうかが審査されます。
営業停止・・・-30点
指示処分・・・-15点

・建設業の経理状況
 ①会計監査人設置・・・+20点
 ②会計参与設置 ・・・+10点
 ③自主監査(社内の公認会計士等)・・・+2  

公認会計士等の数
社内にいる公認会計士・・・+1点
二級登録経理試験合格者・・・0.4点
ただしこの数は完成工事高に応じて評価されますので注意が必要です。

・研究開発の状況
加点対象は会計監査人設置会社のみで公認会計士協会の指針などで定義された研究開発費の金額を評価し、計上される研究開発費の額(5,000万以上)により、1点~25点加点されます。


中小企業においては、社会性の項目で実践できそうなものは実践することです。点数も多いものでは15点加点されるものもあります。 
この実践にあたっては、実践する制度の内容をしっかり理解したうえで行う必要があります。
特に、建退共については、制度に加入しているものの、証紙の受け払い簿などを整備していないために履行証明願いが出ずに加点できない事態も発生する可能性があります。 

この場合、結果通知書に建退共の加入の有にならないだけでなく、入札の発注機関が通知書をみて加入の有無を判断するため、建退共に加入していないと受注できない工事が受注できない可能性があります。 

完成工事高について 
工事の適正な振り分けが大前提。 
つまり建設業法上の工事分類を理解したうえで工事資料を参照しながら的確に業種ごとに完成工事高を算出する必要があります。 
その上で一式工事に振替を行う場合には、発注機関に確認の上、行うようにしてください。


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2017-11-02 10:30:55

経営事項審査とは


経営事項審査とは

日本の建設業において、公共工事の入札に参加する建設業者の企業規模・経営状況などの客観事項を数値化した、建設業法に規定する審査。略して経審と呼ばれています。

経営事項審査制度の要旨

 
1) 経営事項審査は次の事項について、数値による評価を行います。
  ア 経営状況(経営状況分析)
  イ 経営規模、技術力その他①以外の客観的事項(経営規模等評価)
   
2) 経営状況分析」については国土交通大臣の登録を受けた登録経営状況分析機関が、「経営規模等評価」については各許可行政庁が審査を行います。
 
3) 厳正な審査を行うため、書面による申請、添付書類、報告・資料の提出請求が法定化されています。
 
4) 「経営状況分析」「経営規模等評価」の結果の数値を用いて算出する「総合評定値」を経営規模等評価の申請先の各許可行政庁に請求することができます。
 
5) 「経営状況分析」「経営規模等評価」の申請及び「総合評定値」の請求には手数料が必要となります。
 
■ 審査項目 

経営状況分析(Y)
1 純支払利息比率
2 負債回転期間
3 売上高経常利益率
4 総資本売上総利益率
5 自己資本対固定資産比率
6 自己資本比率
7 営業キャッシュフロー(絶対額)
8 利益剰余金(絶対額)

経営規模(X)
1 工事種類別年間平均完成工事高
2 自己資本額
3 利払前税引前償却前利益

技術力(Z)
1 工事種類別技術職員数
2 工事種類別元請完成工事高

その他の審査項目(W)
1 労働福祉の状況
2 建設業の営業年数
3 防災活動への貢献の状況
4 法令遵守の状況
5 建設業の経理に関する状況
6 研究開発の状況
7 建設機械の保有状況
8 国際標準化機構が定めた規格による登録の状況


経審を受けた翌月には、結果通知書というものが会社に送られてきます。
この結果通知書は、いわば「会社の成績表」のようなものです。

会社の完成工事高や技術力、経営状況等を総合し、最終的に「P点」として点数を算出します。
この経審の総合評定値を客観点とし、これに各官庁・地方自治体等の独自の基準(主観点)を加えた総合点数で、入札ランクを決定する官庁・地方自治体等がほとんどです。

 審査行政庁(国土交通大臣又は都道府県知事)が定めた添付書類(裏付け資料)を基に審査され、ペーパーカンパニーや暴力団関連の建設業者、いわゆる不良不適格業者を排除する仕組みを取り入れています。
審査は、審査基準日における下記に列挙する項目を評価する。審査を申請する日に審査事項が改善していても、審査基準日においての状況で判断されます。



経審を受ける主な理由としては、公共工事の入札に参加するため
参加するためですから、経審を受けた次の日から、どんどん公共工事が受注できるというものではありません。 しかし、参加しなければ何事も始まりません。
公共工事の受注に少しでも興味がありましたら、まずは経審を受けてみましょう。

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2017-10-18 14:05:04

官公庁の仕事を請負うには?


官公庁の仕事を請負うには?

希望の各官公庁(都道府県、市区町村)へ入札参加資格審査申請が必要です。

入札とは
国、都道府県、市町村、独立行政法人などが仕事(建設工事や物品役務など)を発注する際には、その情報を公示しなければなりません。 その情報を基に契約希望者が受注条件を提示し、その中の最も有利な条件を出した者を契約者と決める方式を「入札」と言います。
 国、都道府県、市町村、独立行政法人などの官公庁が仕事の発注先を決める為の手段です。「入札」と聞くと、「公共工事」といったイメージが強いかもしれませんが、実際には「公共工事」だけではなく、事務用品やテレビ、自動車といった備品等々も官公庁は発注しています。官公庁の発注する仕事は、各市町村のホームページをご覧ください。

官公庁と取引するメリット
まず、官公庁と取引するメリットとしては、新規顧客の獲得を考えた場合、案件が発生するかどうかわからない民間企業への新規営業よりも、最初から案件発生が確定している入札を狙う方が効率的であると言えます。
つぎに、官公庁は民間企業と違い、倒産する可能性は極めてゼロに近く、報酬の支払いの心配する必要はありません。
さらに、官公庁との取引実績があると、対外的な自社の信用度は上がり、民間企業との取引にも有効になることがあげられます。

では、入札に参加するには?
入札に参加する為には、まず希望する官公庁の有資格者名簿に登録されていなければなりません
この有資格者名簿に登録してもらうには、「入札参加資格審査」の申請が必要になります。
そして、入札参加資格の要件を充たし、有資格者名簿に登録されることにより、初めて入札に参加できるようになります。

 
公共工事などの建設工事系の入札に参加する為には、「入札参加資格申請」の他に、「建設業許可」や「経営事項審査」を受けていることが必要となります。

 
当事務所では、建設業許可申請はじめ、経営事項審査受審、入札参加資格申請の手続きを代行しております。 まずは、お気軽にご相談下さい。


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2017-10-11 09:14:28

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