地域密着　安心・地元の専門家！犬山市の行政書士　堀行政書士事務所

相続した空き家の売却で3,000万円控除が可能へ（平成28年4月から）

 昨年12月24日に閣議決定した2016年度税制改正の大綱に盛り込まれた『空き家にかかる譲渡所得の特別控除』の新設です。
 この特例は、相続により取得した一定の要件を満たす家屋（土地）を譲渡した場合、被相続人が住んでいなくても譲渡所得から3,000万円と控除できる3,000万特別控除が使えるようになるという制度。
 今までは、自分が住んでいた自宅を売却した場合は、譲渡益（自宅売却で儲かった利益部分）から3,000万円を控除できるという特別控除の特例は以前からありましたが、今回、それに加え、自分の親が住んでいた自宅を相続して、その自宅が空き家になった場合には、相続人が売却した場合にもこの特例が使えるようになります。
 
★　空き家売却で3,000万円控除が適用できる要件
・当該被相続人の居住用家屋であった事。
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋である事。
・平成28年4月1日～平成31年12月31日までの間の譲渡であり、
　且つ、当該相続の時から当該相続の開始があった日以後3年を経過する年の12月31日迄に譲渡の事。
　　※　例えば平成27年10月30日に相続があった場合は平成30年12月31日までとなる。
・相続発生から譲渡時までの間、事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていた事が無い事
   ＝ずっと空き家であること（他の用途に使用していないこと）。
・家屋を取り壊さずに譲渡する場合には、当該家屋が耐震性を備えていること
・区分所有建築物ではないこと（マンションは対象外）
・相続開始以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
・売却金額が1億円以下であること
 建築が昭和56年5月31日以前で当該家屋が耐震性を備えていることとなると、旧耐震基準で建てられた空き家を耐震リフォームしたりして売ることが必要のようです。
 
では、いつから適用になるのか？　
“平成28年4月1日から平成31年12月31日の間に売却したもの”　に適用可能となります。

申告の際の添付書類は、実際の確定申告は平成29年以降なので、添付書類などの詳細はまだ発表されていませんが、耐震性を証明する地方公共団体の証明書などが必要になると予想されています。
取得費加算の特例と併用できるのか？については　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）と、当該3000万円控除の特例が併用して適用できるのかが気になるところですが、現在は未定です。
 
そもそも、不動産を売った場合、どのような税金がかかるのだろうか？？
 不動産を譲渡した場合には、譲渡価格から取得費と譲渡に係る諸経費を差し引きしたものが譲渡所得となり、所有期間に応じた税率により所得税と住民税が課税されます。
【譲渡所得の計算】
 譲渡価格－取得費－譲渡に係る諸経費（仲介手数料等）－特別控除＝譲渡所得
【譲渡所得の税率】

 
ここで、取得費とは購入時の諸経費を含んだ建物価格から減価償却した後の価額であるが、相続等により取得した場合は、ほとんど購入額が不明な場合が多く、その場合は譲渡価格の5％となる。つまり、譲渡価格の約95％が所得としてみなされる為、収める譲渡税は馬鹿にならない。又、仮に取得費が判明した場合でも貨幣価値も異なる為、少額である事が多い。ただし、譲渡した家屋（土地）が居住用のものであれば居住用財産の3,000万円特別控除により譲渡所得から3,000万円を差し引く事が出来る。相続の場合、被相続人が継続して住んでいた場合のみ、適用する事が出来た。だが、核家族化が進む今日では、親と別居している事が多く、相続した家はたいていマイホームではない為、3,000万円特別控除は使えませんでした。
 
最大600万円も税金が安くなる！
今回の特例が新設されると、相続した不動産を今年の4月以降に売れば、マイホームでなくても
3,000万円特別控除を利用する事が出来るようになる。相続で単純承認の場合には所有権期間は初代オーナーから引き継がれる為、ほとんどが5年超の長期譲渡所得に区分されます。長期譲渡所得の税率は20.315％であるので、最大で3,000万円×税率20.315％＝609.45万円も収める税金を減らす事が出来るようになります。

例）　昭和50年に親が購入し住んでいた自宅敷地（購入額は不明）を相続により取得後、
　　5,000万円で売却をする場合。
　　※　適用要件は全て満たしているものする。
　　※　譲渡に係る諸経費を300万円とする。
★≪平成27年3月に譲渡した場合≫　
　　譲渡価格5,000万円－取得費（5％）250万円－諸経費300万円＝譲渡所得4,450万円
 　　譲渡所得4,450万円×20.315％＝9,040,175円（所得税、住民税）
★≪平成28年4月に譲渡した場合≫
　 譲渡価格5,000万円－取得費（5％）250万円－諸経費300万円－特別控除3,000万円＝譲渡所得1,450万円
 　譲渡所得1,450万円×20.315％＝2,945,675円（所得税、住民税）
 
この特例は昭和56年5月31日以前の旧耐震基準の際に建築されば家屋（区分所有建物は除く）を取得した個人が一定期間内に更地にして譲渡するか、耐震補強工事を行い譲渡した場合に適用されます。
さて、それでは特例を利用する為に売初めの時期を4月以降にずらさなくてはならないかと言えば、実はそうでもないようです。
不動産の売買は契約と引き渡しの2度に分かれるが、『譲渡』とは原則引き渡し時の事を指す（同時履行の場合）。
その為、平成28年2月に売買契約を締結した場合でも、引き渡しの時期を平成28年4月1日以降にすれば、譲渡をしたのは平成28年4月となり、本特例の適用範囲となるので、売却を依頼する不動産会社と条件面をよく相談を。
又、建物を買主が解体をする場合には特例の対象外となるので注意が必要です。
いずれにしても、本特例は納税者にとっては有利な税改正であるため、成立を見守りたいですね

介護とお金の素朴な疑問②

介護とお金の素朴な疑問①

介護保険制度について知っておこう⑦

介護保険制度について知っておこう⑥

高齢者や、要介護者を対象にした介護施設や高齢者住宅は種類が多く、サービス内容や目的、費用、入居条件なども様々です。数多くある、介護施設の種類や、基準など分からない方も多いと思われます。
ここでは、どの施設がどの種類の施設なのか、そしてその介護認定の認定基準などを少しずつとりあげていきたいと思います。

今回は、介護施設・老人ホーム それぞれの違いについて　Ⅳ

●民間運営　　の下記施設について
①　有料老人ホーム　介護付有料老人ホーム
②　有料老人ホーム　住宅型有料老人ホーム
③　有料老人ホーム　健康型有料老人ホーム
④　サービス付高齢者向け住宅
⑤　ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ
⑥　シニア向け分譲マンション・ケア付高齢者住宅

今回は、民間施設の中の　
④サービス付高齢者向け住宅 ⑤ｸﾞﾙｰﾌﾟﾎｰﾑ ⑥シニア向け分譲マンション・ケア付高齢者住宅　について取り上げます。

④　サービス付高齢者向け住宅
入居対象者	要介護度	自立～軽度
	認知症の有無	×
	医療依存度	△
	入居期間	重度の介護状態では、基本的に住み続けられない
	予算	中～高
	月額利用料	10万円前後～30万円
	入居一時金	無料～数百万円
特 徴	サービス付高齢者向け住宅は、 介護施設ではなく【見守りｻｰﾋﾞｽ】や、【生活相談ｻｰﾋﾞｽ】を備えた賃貸住宅です。 特別養護老人ホームをはじめ、公的な介護施設への入居待ちの列がなかなか解消されません。そのなかで、利用者が期待を寄せているのが有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などです。 そうした需要の高まりを後押しするのが政府の動向。 住み慣れた地域で最期の時までを過ごす「地域包括ケア」を主軸に、自宅に代わる新たな住まいとしてサービス付き高齢者向け住宅の新規参入を推進しているのです。 費用・料金賃貸借契約となり、入居一時金に代わりに敷金・礼金がかかります。 その他、月額でかかる費用に家賃・管理費・食費・水道光熱費・生活サービスの提供費などがあります。   ・生活の自由度が高い ・入退去のハードルが低い ・初期費用を低額に抑えられる ・安心して住み続けられる ・同じケアマネージャーに担当してもらえる ・幅広い選択肢から選べる ・月額利用料の計算が煩雑な場合がある ・重度の介護が必要になると退去しなければならない場合がある ・常時、介護を受けられるわけではない サービス付き高齢者向け住宅で提供されるサービスは、 常駐の介護スタッフによる見守りや生活相談です。 ただし、特定施設入居者生活介護の指定を受けている一部の施設では介護職員による食事・掃除・洗濯のサポート、介護職員や看護師による入浴・食事・排泄などの介護、機能訓練指導員によるリハビリテーションなど、介護付有料老人ホームとほぼ同様のサービスを行っています。 「特定施設入居者生活介護」の指定を受けていない「サービス付き高齢者向け住宅」では、外部の介護サービスを利用することになるため、介護保険の料金は、自宅で訪問介護やデイサービスを利用する時と同じになります。
⑤　グループホーム（認知症対応型共同生活介護）運営：社会福祉法人・民間企業
入居対象者	要介護度	要支援2～
	認知症の有無	◎
	医療依存度	△
	入居期間	原則終身利用
	予算	中～高
	月額利用料	15～30万円程度
	入居一時金	0～数百万円
特 徴	グループホームとは、認知症（痴呆症）の症状を持ち、病気や障害で生活に困難を抱えた高齢者が、専門スタッフの援助を受けながら１ユニット（５～９人）で共同生活する介護福祉施設です。 介護スタッフと一緒に共同生活を営み、認知症の症状を遅らせることを目的としています。 特に介護関連の場合、認知症高齢者のための住まいとして 「認知症対応型老人共同生活援助事業」と呼ばれ、 家庭に近い環境で、入居者の能力に応じてそれぞれが料理や掃除などの役割を持ちながら、自立した生活を送ります。認知症にかかっている高齢者が入居を検討する施設としては、最初に名前が上がってくる施設でもあります。 ・認知症高齢者でも安心して介護をお願いできる ・認知症ケアを中心とした機能訓練やレクリエーションが充実している ・９～18人(1ﾕﾆｯﾄ:5～9人)程度の小規模でアットホームな雰囲気 ・入居一時金や月額利用料が高額になるケースが多い ・医療依存度の高い高齢者の入居は基本的にNG ・認知症高齢者でも自傷・他傷のある人は入居不可能な場合がある   グループホームの入所では、 「65歳以上の要支援２または要介護１以上の認知症患者」「施設のある市町村に住民票があること（グループホームは地域密着型サービスのため）」が基本条件となっています。そのほかの条件は、「身の回りの世話ができる」「感染症にかかっていない」「共同生活に適応できる」など、地域や施設によって様々で、詳細は施設に問い合わせる必要があります。 ただし通常は、常時見守りが必要な重度の認知症患者や医学管理下でのケアが必要な患者などは受け入れていません。
⑥　シニア向け分譲マンション・ケア付高齢者住宅
入居対象者	要介護度	自立　60歳以上
	認知症の有無	×
	医療依存度	△
	入居期間	原則　終身利用、賃貸借契約期間
	予算	高
		シニア向け分譲マンションの入居にあたって必要な費用は、基本的に通常のマンションと同様で、購入費用と月々の管理費や修繕積立金が必要になります。施設の場所や設備によって、購入費用は数千万円～数億円、月々の費用は数十万円程度で、付帯するサービスに応じて管理費は高くなります。
特 徴	シニア向け分譲マンション・ケア付き高齢者住宅は、 バリアフリー設計でスタッフや看護師が常駐、食事サービスや家事サービスなどが 付いてくるのが共通の特徴。 サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホーム以外に挙がってくるのが シニア向け分譲マンションやケア付き高齢者住宅です。 ・資産として保有することができる ・自立者にとって住みやすい環境が整っている ・レクリエーションやイベントが充実している ・必要な介護サービスを選択して利用することができる ・入居一時金や月額利用料が高額になるケースが多い ・要介護度の高い高齢者や認知症高齢者の入居は難しい

では、次回は、「介護保険 サービスについて・・・（デイサービスや、ショートステイなどについて）」
とりあげていきたいと思います。
※　参考資料　HOME'S介護、みんなの介護